| 22/11/2005 :: 17:18 h. En cuanto al cálculo de la pérdida o ganancia patrimonial es preciso distinguir entre los inmuebles o viviendas adquiridas con anterioridad al 31 de diciembre de 1994 y aquellos que se adquirieron después de esta fecha:
a) Para los inmuebles adquiridos el 31 de diciembre de 1994 o con posterioridad, el cálculo de la variación patrimonial se realiza restando al valor de transmisión el valor de adquisición actualizado (que es el resultado de multiplicar el valor de adquisición por el coeficiente de actualización correspondiente). Su tratamiento fiscal dependerá de su ha estado un año en el patrimonio del contribuyente o más.
Ejemplo de cálculo de ganancia:
El Sr. Pérez vendió, el 1 de marzo de 2005, una vivienda por importe de 300.000 euros.
Esta vivienda la adquirió el 1 de marzo de 2000 por un valor de 120.000 euros.
Como fue adquirida después del 30 de diciembre de 1994 hay que realizar el siguiente cálculo, teniendo en cuenta que el coeficiente de actualización para la fecha de adquisición (2000) es el 1,1040.
Valor de venta (2005)= 300.000 euros.
Valor de adquisición actualizado= V. adq. x coef. actualiz. = 120.000 x 1,1040 = 132.480 euros.
Ganancia de patrimonio actualizada= 300.000 – 132.480 = 167.520 euros.
Esta ganancia, de 167.520 tributa al 15% por ser superior a un año, es decir, el Sr. Pérez deberá incluir en su declaración un importe de 25.128 euros.
b) Para los inmuebles adquiridos antes del 31 de diciembre de 1994, si la diferencia entre el valor de transmisión y el valor de adquisición actualizado produce una ganancia patrimonial, esta ganancia patrimonial se reduce mediante un coeficiente reductor del 11,11% por cada año que exceda de dos, redondeando por exceso el número de años que van desde la fecha de compra hasta el 31 de diciembre de 1996. Estas ganancias patrimoniales de más de un año se integran en la Parte Especial
de la Base Imponible del IRPF, tributando al tipo fijo del 15%.
Ejemplo de cálculo de ganancia:
El Sr. Pérez vendió, el 1 de marzo de 2005, una vivienda por importe de 300.000 euros. Esta vivienda la adquirió el 1 de marzo de 1992 por un valor de 60.000 euros.
Como fue adquirida antes del 31 de diciembre de 1994 hay que realizar el siguiente cálculo, teniendo en cuenta que el coeficiente de actualización para la fecha de adquisición (1992) es el 1,1690.
Valor de venta (2005) = 300.000 euros.
Valor de adquisición actualizado = V. adq. x coef. actualiz. = 60.000 x 1,1690 = 70.140
euros.
Ganancia de patrimonio actualizada = 300.000 - 70.140 = 229.860 euros.
Sobre este valor se aplica un coeficiente del 11,11% por cada año que exceda de dos redondeando por exceso, pero tomando como fecha final el 31 de diciembre de 1996. Es decir, del 1 de marzo de 1992 hasta el 31 de diciembre de 1996 transcurren 4 años y 10 meses, por tanto, “redondeando por exceso” se consideran 5 años de los cuales se restan los dos primeros (por que sólo se tienen en cuenta los años que exceden de los 2 primeros).
Por tanto, el coeficiente reductor debe multiplicarse por tres.
Luego: 3 x 11,11% = 33,33%. como porcentaje de reducción.
Entonces, la reducción de la ganancia será: 229.860 x 0,3333 = 76.592 euros.
Por tanto: Ganancia de patrimonio final= 229.860 – 86.592 = 153.268 euros.
Esta ganancia, de 153.268 tributa al 15%, es decir, el Sr. Pérez deberá incluir en su declaración un importe de 22.290 euros
Recordar que si se produce la venta de la vivienda habitual antes de transcurrir tres años desde su consideración como vivienda habitual se tendrán que devolver las cantidades indebidamente deducidas más el interés de demora en la cuota de la declaración. Las excepciones para que esto no ocurra son el fallecimiento del contribuyente, o cuando existan circunstancias que exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo, o cambio de empleo.
Lo dispuesto en este apartado se aplica también para los inmuebles y las viviendas que no tengan el carácter de “habitual” siempre que no estén afectos a una actividad económica. Es decir, se aplican los mismos coeficientes de actualización así como el coeficiente reductor.
Índice de la
Guía fiscal
1. Ahora
es el momento de tomar decisiones
2. Fiscalidad de:
2.1. Acciones
2.2. Fondos
de inversión
2.3. Vivienda
2.3.1. Cuenta
vivienda
2.3.2. Aportaciones
a vivienda habitual/hipotecas
2.3.3.
Venta de vivienda
2.3.3.1. Cálculo
fiscal de plusvalías
2.3.3.2. Reinversión
en vivienda habitual
2.4. Planes
de pensiones
2.5. Donativos
2.6. Depósitos,
cuentas corrientes, libretas, cuentas de ahorro y alta
remuneración
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