| 22/11/2005 :: 17:17 h. Es importante tener en cuenta que se puede ahorrar el pago derivado de las plusvalías por la venta de la vivienda habitual si se reinvierte el dinero obtenido en la compra de una vivienda habitual.
Esta exención consiste en que no tributa la transmisión o venta de la vivienda habitual siempre que el importe total obtenido (no sólo el incremento de patrimonio producido) se reinvierta en la adquisición de una nueva vivienda habitual.
Por Ejemplo:
El Sr. Martínez vende en 2005 su vivienda habitual por 300.000 euros que fue adquirida en 1995 por 100.000 euros. La ganancia de patrimonio se calcula aplicando el coeficiente de actualización correspondiente, que es 1,2350. Por tanto,
300.000 – (100.000 x 1,2350)= 176.500 euros de ganancia de patrimonio sujeta.
Por tanto, se obtiene una ganancia, a efectos fiscales, de 176.500 euros. La
base de las deducciones practicadas por la que fue su primera vivienda habitual ascendió a 100.000 euros.
En 2006 compra un chalet como nueva vivienda habitual; cuyo coste de adquisición, incluyendo todos los gastos necesarios para dicha adquisición suman un total de 400.000 euros.
Para determinar cuál es la base de deducción de la nueva vivienda habitual hay que restar al valor de adquisición de la nueva vivienda las bases que dieron derecho a deducción por la anterior vivienda y también hay que restar la ganancia de patrimonio que se deja exento por acogerse a la exención por reinversión:
Valor de la nueva vivienda habitual ................ 400.000 euros.
Base de deducción de la anterior vivienda .... -100.000 euros.
Incremento exento ......................................... -176.500 euros.
Base de deducción de la nueva vivienda ........=126.500 euros.
Conviene tener en cuenta que si el contribuyente tiene aún una hipoteca pendiente de amortizar en el momento de vender la vivienda, se considerará, exclusivamente a estos efectos, como importe total obtenido en la venta el resultante de restar el valor de la venta menos el dinero pendiente de pagar en la hipoteca en el momento de la transmisión.
Por ejemplo:
Si el Sr. López vende una vivienda por 300.000 euros teniendo un préstamo pendiente de 120.000 euros y se va acoger a la exención por reinversión en vivienda habitual, se considera como valor de venta 180.000 euros (300.000 - 120.000).
Si el importe reinvertido es inferior al valor de venta, sólo se excluye de tributación la parte de la ganancia patrimonial que se reinvierte. Es decir, que si el Sr. López sólo utilizar 100.000 euros para la compra de su vivienda habitual, tendrá que tributar por los 80.000 euros restantes.
Para poder aplicar la exención por reinversión en vivienda habitual es necesario cumplir los siguientes requisitos:
El plazo para reinvertir el importe obtenido en la venta no puede superar los dos años. Este plazo se puede contar desde la fecha en que se vende la vivienda hasta la fecha en que se compra la nueva, pero también se aplica en el caso de haber comprado la vivienda dos años antes de la venta de la primera, siempre que las cantidades obtenidas se destinen a satisfacer el precio de la nueva.
Puesto que el cobro del precio de venta se realiza a veces a plazos, en la medida que entre el momento de entrega del inmueble o puesta a disposición del mismo y el vencimiento del último plazo transcurra más de un año, podemos aplicar la regla especial de imputación temporal, que nos permite declarar la ganancia obtenida a medida que se van cobrando los plazos.
No se puede practicar deducción por la adquisición de la nueva vivienda mientras las cantidades invertidas no superen tanto el precio de la anterior en la medida en que haya sido objeto de deducción, como la ganancia patrimonial exenta por reinversión.
Los mayores de 65 años están exentos del pago de impuestos por la transmisión de su vivienda habitual.
En la práctica:
Si se compra una vivienda como inversión conviene tenerla siempre al menos un año en el patrimonio del contribuyente, para que su plusvalía tribute al tipo mínimo posible un 15%. Si se vende sin haber pasado un año, la factura fiscal será generalmente mayor.
Cuanto más se tarda en vender un piso menor porcentaje de la ganancia se paga a Hacienda.
Debido a la aplicación del coeficiente de reductor, las viviendas compradas con anterioridad al 30 de diciembre de 1986 están exentas de la tributación
Para que la reinversión en vivienda habitual resulte exenta del pago hay que dejar pasar al menos tres años entre la compra de ambas, ya que si no la primera no llega a ser vivienda habitual. Hay excepciones como el fallecimiento del contribuyente, o cuando existan circunstancias que exijan el cambio de domicilio, tales como celebración de matrimonio, separación matrimonial, traslado laboral, obtención de primer empleo, o cambio de empleo.
Si se está cerca de los 65 años y se tiene una vivienda comprada en 1987 o después, conviene esperar a cumplir esa edad para venderla.
Hay que invertir en la compra de otra vivienda habitual todo el dinero que se obtenga en la venta de una primera vivienda habitual si se quiere seguir disfrutando de desgravaciones y no tener que pagar un impuesto por la plusvalía obtenida
Índice de la
Guía fiscal
1. Ahora
es el momento de tomar decisiones
2. Fiscalidad de:
2.1. Acciones
2.2. Fondos
de inversión
2.3. Vivienda
2.3.1. Cuenta
vivienda
2.3.2. Aportaciones
a vivienda habitual/hipotecas
2.3.3.
Venta de vivienda
2.3.3.1. Cálculo
fiscal de plusvalías
2.3.3.2. Reinversión
en vivienda habitual
2.4. Planes
de pensiones
2.5. Donativos
2.6. Depósitos,
cuentas corrientes, libretas, cuentas de ahorro y alta
remuneración
| |
